Thursday 5 December 2013

IMW Immobilien I



This one about a German small-cap is written in German because  filings are in German only.

Kurzbeschreibung

IMW Immobilien SE mit Sitz in Berlin ist ein Immobilienunternehmen und vermietet Wohn- und Gewerbeimmobilien aus dem eigenen Bestand. Die IMW-Gruppe umfasst 25 Gesellschaften. Der Immobilienbesitz der IMW-Gruppe wurde jeweils in separate Gesellschaften (Special Purpose Vehicel (SPV)) eingebracht. Es gibt die 4 Segmente
  •          Austerlitz (Hamburg)
  •          Falcon Crest Hannover
  •          Valbonne 3 (Gropiusstadt, Berlin)
  •          Dukes Court (Woking/ Großraum London).

Aus dem GB 2005 zu den SPVs:
So werden die Immobilien in spezielle Gesellschaften, sog. Special Purpose Vehicles (SPV), eingebracht. Diese Struktur ermöglicht eine Finanzierung auf non recourse Basis, also eine Fremdfinanzierung, deren Besicherung auf das Projekt abgestimmt ist und eine Verbriefung der zur Verfügung gestellten Hypothekendarlehen (Mortgage Backed Securities). Dadurch lassen sich die benötigten Finanzmittel leichter am Kapitalmarkt refinanzieren.
 Geschichte

1813 wurde die Gesellschaft zur Produktion von Safes und Kassenschränken gegründet. 1984 ging es an die Börse. 1998 wurde sie in IMW AG umbenannt. 2003 erfolgte die Übernahme durch die Watermark CH AG und die strategische Neuausrichtung auf Immobilien in Deutschland.

Ankäufe von Immobilienportfolios über Objektgesellschaften

In den folgenden Jahren wurden Immobilienportfolios in Deutschland erworben.

Jahr
Portfolio
Assets
Nettojahreskaltmiete
Rendite
2005
Prima 94%
200 Mio. €
18 Mio. €
9,0%
2006
Falcon Crest
196 Mio. €
13,2 Mio. €
6,7%
2006
Austerlitz
32,5 Mio. €
2,4 Mio. €
7,4%
2007
Valbonne 94,9%
440 Mio. €
29 Mio. €
6,6%
2012
Dukes Court
56 Mio. £
3,6 mio. £
6,4%

Die restlichen 6 % an Prima wurden von der VERMAR Verwaltungs- und Marktstudien AG, Zürich, erworben, welche Minderheitengesellschafterin der IMW AG war. Der Vorsitzende des Verwaltungsrat der IMW Hartmut Fromm, damals Vorsitzender des Aufsichtsrates der IMW, ist einer der Gründer ebenjener VERMAR Verwaltungs- und Marktstudien AG, Zürich. Durch den Erwerb der Prima GmbH ist die Bilanzsumme von 8,8 Mio. auf 276 Mio. angestiegen.
Die im Rahmen des Portfolios Falcon Crest übernommenen Immobilien wurden vom Netzwerk der IMW AG bereits vorher betreut und verwaltet, wodurch IMW sehr genau wusste, was sie kaufen.

Finanzierung durch Kapitalerhöhungen und Verkäufe

Im Geschäftsjahr 2006/2007 wurden insgesamt drei Portfolios (Austerlitz, Falcon Crest und Valbonne) und darin diverse Objektgesellschaften übernommen. Dies brachte eine erhebliche Veränderung der IMW mit sich. Die Ankäufe konnten nicht nur durch Eigenmittel und Verkäufe finanziert werden. Es wurden drei Kapitalerhöhungen durchgeführt. Ein Vergleich der Kennzahlen mit vorherigen Jahren macht wenig Sinn.

Sachkapitalerhöhung 21.02.2007 grötenteils „Falcon Crest“
  • 640.541 gegen Sacheinlage der Restkaufpreisforderung aus dem Erwerb der CIF Capricorn Immobilien Fonds GmbH & Co. KG, Berlin von 5,6 Mio.(8,74€ je Aktie) aus dem Erwerb vom 10.07.2006. Es wurden Vermögenswerte von 94,4 Mio. übernommen.         
  • 579.866 gegen Sacheinlage der Restkaufpreisforderung aus dem Erwerb der stillen Beteiligung an der EIF Excelsior Immobilien Fonds GmbH & Co. KG, Berlin.
  • 289.846  gegen Sacheinlage der Restkaufpreisforderung aus dem Erwerb von 90% an der Aircargo Logistics Center Langenhagen Grundstücksverwaltungs GmbH, Berlin (auch ALC GmbH genannt) von 3.415 T€ (11,78€ je Aktie) aus dem Erwerb vom 10.07.2006. Es wurden Vermögenswerte von 23 Mio. übernommen, welche bereits Ende 2006 für 24,5 Mio. verkauft wurden. Dieser Teil der Kapitalerhöhung zumindest war werthaltig.
  • 245.967 gegen Sacheinlage der Kaufpreisforderung aus dem Erwerb eines Grundstückes durch die WB Industrieweg Asset GmbH & Co. KG, Berlin.
  •  43.780 gegen Sacheinlage der Kaufpreisforderung aus der Veräußerung von Grundstücken der Freihorstfeld Immobilien Fonds GmbH & Co. KG, Berlin.
Im Rahmen der Sachkapitalerhöhung I eingelegte Kaufpreisforderungen betragen 18.572.438,10. Unter Berücksichtigung der vereinbarten Einlagen ergeben sich Einlagewerte in Höhe von 20.614.842,10. Die Einlagen dienen der Erhöhung des Grundkapitals von 4,4 Mio. um 1,8 Mio. auf 6,2 Mio. Der überschießende Betrag in Höhe von 18.814.842,10 wurde der Kapitalrücklage gutgeschrieben. Wenn der tatsächlich Wert dem Buchwert der eingelegten Forderungen entspräche, ergebe sich ein Preis je ausgegebener Aktie von 11,45€.

Sachkapitalerhöhung 21.02.2007 II
Die Erhöhung des Grundkapitals von 6,2 Mio. um 2 Mio. auf 8,2 Mio. erfolgte gegen Sacheinlage in Form einer Darlehensforderung in Höhe von 31,1 Mio. der Watermark Holding Ltd., London/Großbritannien.
Wenn der tatsächlich Wert dem Buchwert der eingelegten Forderungen entspräche, ergebe sich ein Preis je ausgegebener Aktie von 15,55€. Eintragung in das Handelsregister erfolgte wie bei der ersten Sachkapitalerhöhung zum 21.02.2007. Die Watermark Holding Ltd., London/Großbritannien, hatte der IMW im Geschäftsjahr 2006/2007 dieses Darlehen über 31,1 Mio. gewährt. Das Darlehen wurde mit 4,7 % p.a., ab dem 1. Januar 2007 mit 6,8 % p.a. verzinst.

Sachkapitalerhöhung 13.09.2007 III
Der Kaufpreis für 94,9 % an sechs Objektgesellschaften der niederländischen Valbonne-Gruppe betrug 110,1 Mio. und die entsprechende Kaufpreisforderung wurde aufgrund der auf der Hauptversammlung vom 30. April 2007 beschlossenen Sachkapitalerhöhung unter Ausschluss der gesetzlichen Bezugsrechte der Aktionäre gegen Gewährung von 7 Mio. neuen Aktien in die Gesellschaft eingelegt. Gegen die Beschlüsse der Hauptversammlung vom 30. April 2007 wurden Anfechtungsklagen erhoben. Die Sachkapitalerhöhung wurde am 13. September 2007 ins Handelsregister eingetragen. Bis zur Eintragung fielen Zinsen von 6% p.a. auf den Kaufpreis an. Wenn der tatsächlich Wert dem Buchwert der eingelegten Forderungen entspräche, ergebe sich ein Preis je ausgegebener Aktie von 15,73€.

Barkapitalerhöhung 20.04.2009
Das Grundkapital wurde von 15,2 Mio. um 1.266.666 auf 16.466.666 durch Ausgabe von 1.266.666 neuen Aktien gegen Bareinlagen von 5,00€ je neuer Aktie zu erhöht. Die Kapitalerhöhung wurde vollständig gezeichnet und am 20. April 2009 im Handelsregister eingetragen.

Verkäufe von Immobilien

Folgende Verkäufe wurden ohne Anspruch auf Vollständigkeit vorgenommen. Hier muss ich die Zahlen noch zusammenbasteln.

Jahr
Aus Portfolio
Gewinn
Verkaufspreis
2005
Mörfelden-Walldorf
6,3 Mio.
10,0 Mio
2006/7
Falcon Crest: ALC
1,5 Mio.
24,5 Mio.
2007/8
Finanzinvestition
0,2 Mio.
1,2 Mio.
2007/8
Vorratsimmobilien
0,5 Mio.
2,4 Mio.
2012
Falcon Crest
0
6,2 Mio.

Der Verkauf der Immobilie in Mörfelden-Walldorf diente der Umschichtung in das Prima Portfolio.
Erst im Juni 2006 hatte IMW das Portfolio Falcon Crest erworben und bereits Ende 2006 eine Logistikimmobilie in Hannover (ALC) an einen Immobilienfonds mit Gewinn weiterveräußert und es wurde vereinbart die Verwaltung für 3 Jahre durch die IMW-Tochter Prima durchführen zu lassen.
Anfang September 2012 wurden drei gewerblich genutzte Immobilien aus dem Portfolio Falcon Crest (Hannover) an den bisherigen Pächter zum Buchwert von 6,2 Mio. veräußert. Bis zum 31.08.2013 brachten diese Pachteinnahmen von 330 T € p.a., was eine Mietrendite von 5,3% ergibt.

Rückkauf 2010
Es freut mich immer, wenn eine Firma die Bereitschaft zeigt, Kapital an ihre Aktionäre zurückzuführen. Im Zuge eines Rückkaufangebots wurden insgesamt 46.430 Aktien zu je 6€ am 20. Juli 2010 erworben. Noch im April 2009 wurden neue Aktien zu 5€ ausgegeben als der Aktienkurs bei ca. 12€ stand und die Aktionäre verwässert. Etwas mehr als ein Jahr später wurde ein kleiner Teil mit einem Aufschlag von 20% zurückgekauft, was ein Beispiel für schlechte Capital Allocation des Managements darstellt. Zudem ist der Kurs seitdem gefallen und bis heute haben keine Rückkäufe zu tieferen Kursen stattgefunden, welche den Wert je Aktie erhöht hätten. Das Management hat somit meiner Meinung nach nicht im Sinne der Aktionäre die eingehenden Cashflows investiert.

Kauf Dukes Court 2012
Besonders der Kauf von Dukes Court in 2012 und die darauf folgende Abschreibung hat Werte für die Aktionäre vernichtet, wobei die eigene Aktie die viel bessere Alternative zum Investieren war.
Im Juli 2012 wurden drei britischen Gesellschaften von dem nahestehendem Unternehmen Warwick Square Ltd, St. Helier, Jersey erworben, die eine Büroimmobilie in Woking (Großraum London) besitzen. Der Preis lag bei umgerechnet € 19,6 Mio plus übernommene Schulden von € 48,3 Mio. Bereits zum 31.03.2013 musste Dukes Court von 65,3 Mio um 10,3 Mio bzw. 16% auf 55 Mio abgeschrieben werden. Dies wurde mit einer überraschenden Insolvenz eines Mieters, an den etwas mehr als 10 % der Fläche der Immobilie vermietet waren, begründet.
Bei der Bewertung der Immobilie Dukes Court wurde jede Mietvertragsfläche separat bewertet. Die dabei verwendeten Kapitalisierungszinssätze wurden je nach Laufzeit des Mietvertrages und Bonität des Mieters mit 7,0% oder 8,75% angesetzt. Für Leerstandsflächen wurde eine Leerstandsdauer von 12 Monaten und ein Kapitalisierungszinssatz von 9,5% verwendet. Bei der Ermittlung des Cashflows hat man bei den neu abgeschlossenen Mietverträgen eine mietfreie Zeit von 12 Monaten bei einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren und eine jährliche Marktmiete von 17,5 bis 21,0 GBP je Quadratfuß angenommen.
Das Management geht davon aus, dass sich mittel- bis langfristig die Währungskursentwicklung zwischen dem EURO und dem Britischen Pfund ändert und zu einem positiven Erfolg dieser Investition beiträgt. Diese Makrovorhersage wird vom Management nicht weiter begründet. Weshalb sich das Management zur Vorhersage von Wechselkursen in der Lage sieht bleibt offen.
Durch die schnelle Insolvenz eines Mieters bleibt ein fader Beigeschmack, denn der Verkäuferin von Dukes Court war zum Verkaufszeitpunkt über die 100% Tochter Watermark Holdings Ltd. und OFM Immobilienbeteiligungen GmbH, Berlin 50,08% an IMW Immobilien SE und somit ein beherrschender Einfluss zuzurechnen.

Aktionärsstruktur

Struktur der „Warwick“ nach Stimmrechtsmitteilungen und Finanzberichten zusammengeschustert
Seit 18. August 2003 gehörten 94,7 % der Aktien der Watermark CH AG, Zug/Schweiz.


Struktur der „Warwick“ nach Stimmrechtsmitteilungen und Finanzberichten zusammengeschustert
Die OFM Immobilienbeteiligungen GmbH meldete am 21.02.2007 mit Eintragung der Sachkapitalerhöhung in das Handelsregister einen Anteil von 10,0711%, davon 2,9995% mittelbar.
Zum gleichen Datum meldete die Thuraya Value Growth REIT AG, Zug/Schweiz, dass ihr Stimmrechtsanteil die Schwelle von 3 % überschritten hat und seitdem 4,5413 % betrug. Zum 21.02.2007 gab es 8,2 Mio. Aktien.

Im Rahmen der Sachkapitalerhöhung III 2007 (Valbonne) kamen am 13.09.2007 folgende Aktionäre hinzu:
Name
Stimmrechte
Anteil
Schwelle
Herr M. Boekhoorn, 6721 HV Bennekom, Niederlande
750.000
4,934 %
> 3%
Herr D.G.van Riemsdijk, Londoon SW 10OJL, Großbritannien
1.562.593
10,280 %
> 3% 5% 10%
Herr von de Moesdijk, 5644 BP Eindhoven, Niederlande
2.218.942
14,598 %
> 3% 5% 10%
Herr Th. J.M. Moeskops, 5611 MJ Eindhoven, Niederland
2.218.942
14,598 %
> 3% 5% 10%
Summe
6.750.477
44,410 %

Die restlichen ca. 250.000 Aktien im Rahmen der Sachkapitalerhöhung um 7 Mio. wurden nicht im Rahmen einer Stimmrechtsmitteilung einem Besitzer zugeordnet.

Die übrigen Aktionäre, deren Anteil an IMW verwässert wurde, meldeten zum 13.09.2007:
Datum
Name
Stimmrechte
Anteil
Schwelle
13.09.2007
OFM Immobilienbeteiligung GmbH, 10963 Berlin
825.833
5,43 %
< 10%
13.09.2007
Die Watermark CH AG, 6301 Zug, Schweiz
6.726.120
44,25 %
< 75% 50%
13.09.2007
Die Watermark Holdings Ltd, St. Helier,
7.551.953
49,68 %
< 75% 50%
13.09.2007
Die Thuraya Value Growth REIT AG, 6304 Zug, Schweiz
372.387
2,45 %
< 3%
Insgesamt gab es nun 15,2 Mio. Aktien.

Datum
Name
Stimmrechte
Anteil
Schwelle
27.11.2007
Herr Rainer H. Moser, CH-8703 Erlenbach, Schweiz
608.013
4,00 %
> 3%
27.11.2007
Herr Martin P. Egli, CH-8038 Zürich, Schweiz
608.013
4,00 %
> 3%
27.11.2007
Die swisspartners AG, CH-8022 Zürich, Schweiz
1.562.593
10,28 %
> 3% 5% 10%
27.11.2007
Herr Dirk van Riemsdijk, Großbritannien
??
??
< 3% 5% 10%
Vermutlich hat er Riemsdijk seinen Anteil komplett an die swisspartners AG verkauft.

Wiedereinstieg von Riemsdijk, Übernahme der Anteile von swiss partners und Bündelung in BIG Apple:
Datum
Name
Stimmrechte
Anteil
Schwelle
28.12.2007
Herr Dirk van Riemsdijk, Großbritannien
800.000
5,26 %
> 3% 5%
12.02.2009
Herr Dirk van Riemsdijk, Liechtenstein
0
0 %
< 3% 5%
12.02.2009
BIG APPLE ESTATE INC., Tortola, Brtische Jungferninseln
2.462.593
16,20 %
> 3% 5% 10% 15%
12.02.2009
Herr Gerrit van Riemsdijk, Liechtenstein
1.083.541
7,13 %
> 3% 5%
12.02.2009
swisspartners AG, Zürich, Schweiz
0
0 %
< 3% 5% 10%
Der Anteil von Gerrit van Riemsdijk ist ihm von der Big Apple zuzurechnen. Wer den Rest an Big Apple hält blieb offen. Da Dirk van Riemsdijk und Swisspartners gemeinsam 5,36+10,28=15,64% hielten, BIG Apple jedoch 16,2% erwarb, wurde vermutlich in der Zwischenzeit 0,56% über die Börse erworben. Von Dezember 2007 bis Februar 2009 fiel der Aktienkurs von 26€ bis auf 12€ und zu diesen Kursen wurde vielleicht zugekauft.

Nach der Barkapitalerhöhung 2009 zu 5€ um 1.266.666 auf 16.466.666 ergaben sich wieder neue Anteile:
Datum
Name
Stimmrechte
Anteil
Schwelle
21.04.2009
M.M. Warburg  & CO Gruppe KGaA, Hamburg
1.266.666
7,69 %
> 3% 5%
23.04.2009
M.M. Warburg  & CO Gruppe KGaA, Hamburg
0
0,00 %
< 3% 5%
20.04.2009
BIG APPLE ESTATE Inc., British Virgin Islands
2.462.593
14,96 %
< 15%

Wiedereinstieg swisspartners und Aufstockung Boekhoorn:
Datum
Name
Stimmrechte
Anteil
Schwelle
09.06.2009
swisspartners Insurance Company SPC Ltd., Cayman Islands,
997.730
6,059%
> 3% 5%
13.07.2009
M.M.J.J. Boekhoorn, Bennekom,Niederlande
910.000
5,526%
> 5%
11.12.2009
Watermark CH AG, Baar, Schweiz
0
0%
< 3% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
25.06.2010
OFM Immobilienbeteiligung GmbH, Berlin
813.167
4,94 %
< 5%
06.06.2011
swisspartners Versicherung AG, Vaduz, Fürstentum Liechtenstein
792.166
4,81%
> 3%
06.06.2011
swisspartners Investment Network AG, Zürich, Schweiz
2.139.896
12,99%
> 3% 5% 10%
06.06.2011
BIG APPLE ESTATE INC. , Tortola, British Virgin Islands
1.321.484
8,03%
< 10%
06.06.2011
Herr Gerrit van Riemsdijk, Liechtenstein
581.454
3,53%
< 5%
06.06.2011
Herr Rainer H. Moser, Schweiz
370.015
2,25%
< 3%
06.06.2011
Herr Martin H. Egli, Schweiz
370.015
2,25%
< 3%
19.10.2011
Warwick Square Trust , St. Helier, Jersey
8.247.120
50,08%
> 50%
19.10.2011
Warwick Square Ltd., St. Helier, Jersey
8.247.120
50,08%
> 50%
19.10.2011
Watermark Holdings Ltd., St. Helier, Jersey
8.247.120
50,08%
> 50%

Die Mehrheitsaktionärin, Watermark Holdings Ltd., verkaufte ihre direkte Beteiligung von ca. 45 % des Grundkapitals an zwei unabhängig voneinander operierende "family office" Investmentgruppen am 21.09.2012. Die Flowmotion Properties GmbH erwarb Aktien in Höhe von 21,26 % des Grundkapitals und die Valbonne Real Estate AG, Eschen, Liechtenstein, hält nunmehr ein Aktienpaket in Höhe von 23,89 % des Grundkapitals. Die Vertreter der neuen Aktionäre teilten dazu jeweils mit, dass sie die Strategie des Managements der Konsolidierung des Unternehmens auf dem jetzigen Niveau unterstützen wollen: Prüfung von Investment-Chancen auch außerhalb des Euro-Raumes und die Umsetzung des Business-Planes besonders im Portfolio Gropiusstadt. Über die OFM Immobilienbeteiligungen GmbH, Berlin waren der Watermark Holding nunmehr noch 4,94% zuzurechnen.
Datum
Name
Stimmrechte
Anteil
Schwelle
21.09.2012
Valbonne Stiftung, Eschen, Liechtenstein
3.933.952
23,89%
> 3% 5% 10% 15% 20%
21.09.2012
Flowmotion Properties GmbH, Schweiz
3.500.000
21,26%
> 3% 5% 10% 15% 20%
21.09.2012
Watermark Holdings Limited, St. Helier, Jersey
813.167
4,94%
<50% 30% 25% 20% 15% 10% 5%
14.12.2012
Warwick Square Trust, St. Helier, Jersey
0
0%
< 3%
14.12.2012
Warwick Square Foundation, Jersey
816.167
4,96%
> 3%

Die Umschichtung der Stimmrechte unter den „Warwick“-Gesellschaften erfolgte ohne Veränderung des Anteils der Tochter OFM Immobilienbeteiligung GmbH, Berlin vom 25.06.2010 von 4,96% unter Berücksichtigung des zwischenzeitlich erfolgten Aktienrückkaufs. Die Warwick Square Trust, St. Helier, Jersey hat am 14.12.2012 nach eigenen Angaben die Schwelle von 3% unterschritten und hielt nunmehr 0% an IMW. Gleichzeitig meldete die Warwick Square Foundation, St. Helier, Jersey über die Töchter Warwick Square, Watermark Holding und letztendlich OFM Immobilienbeteiligungen einen Anteil von 4,94%.
 
Datum
Name
Stimmrechte
Anteil
Schwelle
15.01.2013
Flowmotion Properties GmbH, Schweiz
0
0%
<20% 15% 10% 5% 3%
15.01.2013
Warwick Square Foundation, St. Helier, Jersey
4.316.167
26,21%
> 5% 10% 15% 20% 25%
18.09.2013
Herr Marcel M.J.J. Boekhoorn
3.082.000
18,72%
> 10% 15%



Am 09.01.2013 reduzierte die Flowmotion Properties ihren erst zum 21.09.2012 erworbenen Anteil von 21,26% auf 0%. Das Datum wurde anschließend auf den 15.01.2013 korrigiert. Am gleichen Tag überschritt der Anteil der Warwick Square Foundation, St. Helier, Jersey 25% und betrug 26,21%, davon 4,96% der OFM Immobilienbeteiligung GmbH und 21,26% über die die Warwick Square Ltd. und  Watermark Holdings Ltd., deren Stimmrechtsanteil jeweils über 3 % liegt.



Herr Marcel M.J.J. Boekhoorn, Niederlande hat am 18.09.2013 einen Anteil von 18,72% nach Überschreiten der Schwellen von 10% und 15% erreicht. Damit hat er seinen zuletzt am 13.07.2009 gemeldeten Anteil von 910.000 um 2.172.000 auf 3.082.000 erhöht.
  

Struktur Aktionärin „swisspartners“ nach Stimmrechtsmitteilungen

Struktur der ex-Aktionärin „Flowmotion“ nach Stimmrechtsmitteilungen


Struktur der Aktionärin „Vabonne“ nach Stimmrechtsmitteilungen



Verwaltungsrat und Direktoren der IMW
Herr M.S. Wisskirchen befindet sich in einer Schlüsselposition. Mit seiner Aktie, welche nach Satzung über ein Sonderrecht verfügt, hat Herr Wisskirchen am 17.10.2012 Nigel Le Quesne, welcher ebenfalls Director der Watermark Holdings Ltd. und Warwick Square Ltd. ist, in den Verwaltungsrat der IMW berufen. Herr Wisskirchen ist auch Mitglied des Verwaltungsrats der Thuraya Value Growth AG, Baar, Schweiz, welche mittelbar Aktionärin der IMW war und vielleicht noch ist.
Folgende Grafik gibt meinen Kenntnisstand nach lesen der Geschäftsberichte wider.:

Wisskirchen in Schlüsselposition


Der Geschäftsführender Direktor der IMW Immobilien Herr Maic Schäfer, Wolfenbüttel ist ebenfalls Geschäftsführer der IMW-Aktionärin OFM Immobilienbeteiligungen GmbH, Berlin. Zudem ist er Geschäftsführer der Wisskirchen Services GmbH, Berlin. Einzig vom dritten geschäftsführenden Direktor der IMW Immobilien Herrn Roland Pöhlmann, Berlin ist mir keine weitere Geschäftsbeziehung zu Herrn Wisskirchen bekannt.

Im Verwaltungsrat sind neben Herrn Wisskirchen, den von ihm eingesetzten Nigel Le Quesne und dem dritten geschäftsführenden Direktor der IMW Immobilien Herrn Roland Pöhlmann die Herren Fromm und Rodemer. Herr Fromm ist Mitglied des Verwaltungsrats der VERMAR Verwaltungs- und Marktstudien AG, Zürich, Schweiz, welche 2005 die restlichen 6% an dem Prima Portfolio erwarb.

Von den Aktionären scheint mir Valbonne, Herr Boekhoorn, Swiss Partners und Big Apple unterrepräsentiert zu sein.

Erstes Fazit
Die IMW könnte als Investment interessant sein. Die Kapitalerhöhungen sind zu höheren Kursen erfolgt als heute aufgerufen werden. Zudem wurde keine Dividende gezahlt. Jetzt ist die Frage ob IMW Werte vernichtet hat, einfach nur billiger geworden ist oder sogar Werte für die Aktionäre geschaffen hat oder eine Kombination davon. Falls IMW Werte vernichtet hat, könnte sie aufgrund der eingebrachten Substanz immer noch günstig sein. 

Wie folgende Grafik zeigt hat IMW seit den Kapitalerhöhungen kein befriedigendes Ergebnis auf ihr Eigenkapital erzielt. ROE (Return on Equity) muss sogar bis heute im Schnitt negativ gewesen sein, da das EK nur noch 122 Mio. beträgt, obwohl über die Kapitalerhöhungen Werte von über 165 Mio. in die IMW eingebracht wurden.
Entwicklung des Eigenkapitals der Aktionäre





Folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Passivseite der Bilanz von IMW. Sehr schön sieht man, dass das Eigenkapital nach den Sachkapitalerhöhungen zum Ende das Geschäftsjahres 2008 seinen Hochpunkt erreicht. Die drastisch fallende Bilanzsumme nach 2008 ist Resultat von Verkäufen und Abschreibungen. Halbwegs vergleichbar scheinen die Zahlen erst ab 2010 zu sein. Die Bilanzsumme bleibt ab dort relativ konstant und das Eigenkapital wächst wieder an. Die gestiegenen Finanzschulden im Geschäftsjahr 2012/2013 resultieren aus der Übernahme von Dukes Court.



Wenn man sich jetzt die Gewinnentwicklung ab 2010 anschaut, ergibt sich eine aufsteigende Tendenz. Aussagekräftiger finde ich das um Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens und  Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens angepasste Ergebnis. Für 2010 habe ich zusätzlich um das Ergebnis aus Entkonsolidierung von Tochtergesellschaften angepasst. Das im März 2013 zu Ende gegangene Geschäftsjahr weist beim adjustierten Gewinn das beste Ergebnis bisher aus. Da Dukes Court noch nicht voll berücksichtigt wurde und im Valbonne Portfolio Mietsteigerungen zu erwarten sind, gehe ich von einem leicht steigendem Ergebnis aus.



Wichtige Links

2 comments:

  1. Sie haben eine sehr schöne Analyse hier über IMW gemacht. Wie beurteilen Sie die Mitteilung von gestern, die Aktie zu delisten?
    Mit freundlichen Grüßen
    A.O.W.

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  2. Danke.
    Nach dem bereits erfolgtem Downlisting und dem geringem Freefloat, wundert mich dies nicht. Die Entscheidung ist noch nicht gefällt, da die HV abstimmen soll. Unter anderem wegen der corporate governance bin ich auch wieder ausgestiegen. Bei meinem Einstieg in die Aktie war die Moglichkeit eines Delistings und schlechtes Management mehr als eingepreist.

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